上周有位大姐来电话，说父亲2024年12月走的，名下一套房，兄弟姐妹四个人，谁都不敢先去办过户。房子能不能落到该拿的人手里，看的是继承从哪一步开始走。我们常年做北京房产继承律师法律服务，下面这几件事几乎是每个案子都要先说清楚的。

先把份额算清：法定继承与遗嘱继承是两套规则

《民法典》2021年1月1日施行后，第一顺序继承人是配偶、子女、父母，份额一般均分，对被扶养人尽了主要义务的可以多分。有遗嘱的按遗嘱办，但遗嘱必须给缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要份额，少了这部分，遗嘱在这一块就是无效的。

一份能用的遗嘱，少一个要素就白写

打印遗嘱、录像遗嘱要求两个以上见证人在场见证，逐页签名并注明年月日；见证人不能是继承人、受遗赠人，也不能跟他们有利害关系。我们见过一份父亲自己打印、只有保姆一人签字的遗嘱，材料递到不动产登记中心直接被退回。

走公证还是走法院，差别在谁必须到场

在北京办继承过户，公证处通常要求全部法定继承人到场表态；有人在国外或者失联，公证这条路就断了。改走法院调解或判决，拿到《民事调解书》或《判决书》，登记中心照样认，人不到庭也可以缺席审理。时效上，继承纠纷适用3年普通诉讼时效，自知道权利受侵害之日起算；自继承开始之日起超过20年的，法院不再保护。

踩坑经验：人挑错，整份遗嘱作废

2023年通州有一户人家，老人留下打印遗嘱把房子给小儿子，见证人找了小儿媳和小儿子的同事。四个哥哥姐姐不认，案子最后进了法院，法院认定遗嘱里有利害关系的见证不合格，只能按法定继承五个子女均分。规避办法就一条：见证人找两个跟继承没有利害关系的人，全程在场、逐页签名，别图省事找自家人。

继承之后再卖房，税费决定你到手多少

继承来的房子再出售，不满足满五唯一的，个税按转让收入的1%或差额的20%征收；满足条件才免征。有人先继承再卖，算下来比直接买卖多交一笔，这笔账要在动手前算，别等签了合同才发现。

如果你正在处理父母留下的房子，或者对份额、遗嘱效力、过户材料拿不准，可以打 13911056513 跟张涛律师把具体情况说一遍，先判断该走公证还是该走诉讼，再决定下一步。